Immer wieder, so vor kurzem in der „Welt“ zu lesen, warnen „Spezialisten und „Fachleute“ von einer sich anbahnenden oder bereits bestehenden Immobilienblase in der Schweiz. Begründet wird dies meist mit den gegenwärtig ausserordentlich tiefen Finanzierungskosten, sprich Hypothekarzinsen, welche sich bei 3-jähriger Finanzierungsdauer bei ca. 1,9% und bei 10-Jahres-Hypotheken bei ca. 2,75% bewegen. Zudem wird die hohe Bautätigkeit erwähnt.

Tiefe Kosten oder erhöhtes Bauaufkommen ergeben aber noch keine Immobilienblase. Eine Blase muss unserer Meinung nach zwingend die folgenden Eigenheiten aufweisen:

1. Rasch steigende Preise“. In der Schweiz steigen die Preise, aber nicht explosiv, und an den wenigen Orten wo sie tatsächlich schnell steigen, ist dies real beschränkt auf einige wenige Spitzenobjekte, welche diese Preise erzielen und viele Nachahmer, die solche Preise gern erzielen möchten. Der breite Heimmarkt wird aber kaum gross tangiert.
2. Käufe aus Spekulationsüberlegungen“. Wir sehen überhaupt keine Käufe aus Spekulationsüberlegungen (schneller Gewinn durch baldigen Wiederverkauf). Die Käufer kaufen vorwiegend für den Eigengebrauch (grosse, von Ausländern gekaufte Luxusobjekte sind sogar zwingend zum Eigengebrauch) und zu einem kleineren Teil als Rendite-Anlage mit langfristigem Horizont. Das berüchtigte „*property-flipping“, d.h. der schnelle und oft mehrmalige Verkauf und Wiederverkauf einer Liegenschaft (z.B. eines Projektes oder Neubaus), bei welchem jeder Zwischenbesitzer einen Gewinn erzielt und die Preise nach oben schraubt, das existiert in der Schweiz nicht.
3. Hohe Hypothekarfinanzierung“. Auch dies trifft gegenwärtig überhaupt nicht zu. Die Banken finanzieren im Gegenteil recht vorsichtig und verlangen mindestens 20% Eigenkapital, meist eher 25% oder sogar 30%. Luxusobjekte werden oft noch bedeutend tiefer fremdfinanziert weil die Banken den entsprechenden Markt als unsicher, klein und erratisch einstufen.
   
   Wenn nun nicht eines der drei Kriterien vorherrscht, können wir beim besten Willen nicht von einer Immobilienblase sprechen - Schlagwort, Journalistenphantasie und Schwarzmalerei hin oder her. 
   
   Was zutrifft, ist die Tatsache, dass Immobilienfinanzierungen heutzutage einmalig günstig sind und dies wohl nicht auf alle Zeit so bleiben wird. Natürlich überlegen sich in solchen Zeiten die Mieter vermehrt, Besitzer zu werden und ebenso wird natürlich derjenige, der sich heute eine Eigenheimfinanzierung nur knapp leisten kann, in nicht allzu ferner Zukunft sich wohl in Schwierigkeiten sehen. Dies könnte auch dazu führen, dass irgendwann ein Überhang an Wohneigentum gebaut wird und dass die Preise sinken, bis der Überhang abgebaut ist. Das ist aber ein eher normaler Vorgang im Wirtschaftsleben und hat nichts mit einer Blase zu tun.

Posted by:  Ueli Schnorf